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摘要：黄档（迎接关注闺蜜财经）

撰文|蜜妹儿&编辑|凯

房地产大变局时代，没有一家房企可以置身事外。通过阶段性成就单，我们可以看到个体的难易，以及适当的预判未来。

克日，正荣地产2021中期业绩通告密布，相比有些房企动辄六七十页，这家闽系房企用短短34页，说完了自己的上半年，可谓言简意赅。

正荣地产这份成就单内里，到底说了什么，又没说什么？

01

正荣的中期业绩及谋划摘要里说了许多亮点，好比累计合约销售金额为822.99亿元，同比增进47.0%，完玉成年合约销售目的的54.9%。

这个完成率算是不错的了。此前凭证中房网不完全统计，以已宣布2021年销售目的的50家典型房企来看，连系克而瑞研究中央监测的销售数据测算，1-6月份典型房企销售目的完成率均值为51.8%。

此外，正荣地产上半年营收160.11亿元，同比增进10.1%；

溢利15.04亿元，同比增进18.0%；归母利润11.66亿元，同比增进33.1%；

焦点纯利15.41亿元，同比增进17.4%；母公司拥有人应占焦点纯利12.03亿元，同比增进31.7%；

同时，在正荣地产的营运数据里，蜜妹也注重到一些情形。

其一：销售成本增速高于营收增速，从上图可以看到，正荣地产2021上半年的销售成本为129.6亿元，同比增速11.84%，比营收的同比增速10.1%要高。

另外话说回来，2020上半年由于黑天鹅影响，房企销售基本处于半瘫痪状态。现实上，2020上半年，正荣地产的营收同比仅上升了6.55%。

今年上半年黑天鹅影响削弱显著，但正荣地产的增速依然略显乏力，很能说明一些问题。

不外，房地产现在的情形，房企们日子都欠好过，能有增进也实属不易了。

谋划摘要里没说的是，正荣地产的毛利润增速对照一样平常。2021上半年毛利润30.51亿元，同比仅上涨3.28%，2020同期这一数字也有6.51%，增速靠近腰斩。

毛利率亦下降，从2020上半年的20.3%将至2021上半年的19.1%。

净利润能有17.98%的同比增速，主要缘故原由是其他收入及收益的同比猛增。2021上半年，正荣地产这部门收益为12.76亿元，2020年同期为4.02亿元，增添了8个多亿。

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进一步蜜妹看到，这8多亿的泉源主要是“出售隶属公司的收益”。这是卖资产保利润的节奏照样？

02

资产欠债方面，正荣地产总欠债2033.05亿元，比2020年的1837.8亿元增添了靠近200亿，同比增幅为10.62%。

停止2021年6月30日，正荣地产有未归还的银行及其他乞贷总计453.46亿元，2020年终这一数字为417.61亿元。

此外，正荣团体尚有259.91亿元的公司债券及优先票据，别去年底的255.23亿元略有增添。

其中，停止今年上半年，正荣地产需一年内归还的债务为203.43亿元，比2020年终的195.49增添了不到10个亿。

两年内需要归还的债务为418.53亿元，比2020年终增添了一丢丢。

现金流方面，正荣地产这次的中期业绩通告似乎并没有详细披露。只说了停止今年上半年，其拥有现金与现金等价物的数据，为349.8亿元，2020年终这一数据为354.8亿元，今年削减了5亿左右。

其中已抵押存款、受限制现金合计也许94.7亿元。云云来算，正荣地产手里的现金笼罩1年内的债务没问题，两年内的还差对照多。

今年，房企的融资成本普遍降低，正荣地产也在降，但却也不低。今年上半年，正荣地产的债务加权平均融资成本为6.35%，比2020年终的6.5%低了一些，但凭证蜜妹的考察，今年上半年，百强房企平均融资成本在5%左右，甚至以内的不在少数。

克而瑞数据显示，2020年以来，房企外洋刊行美元债的平均成本在6%左右。正荣地产现在存续的境外债最高的利率有9%多，平均利率靠近7%。总而言之，廉价的钱欠好拿啊！

也正由于此，正荣地产踩中了三道红线，现在还在黄档。净债务与权益比率为57.2%，短期债务与总债务比例为28.5%，现金对短期债务比率为219%，剔除预收款的资产欠债率为72.4%。

03

最后值得一说的是，正荣地产不停猛增的非控股权益。

如下图，2021上半年，正荣地产的非控股权益里，永续资源证券14.17亿元，同比略降；其他非控股权益253.79亿元，同比大幅上升52.81%。

要知道，今年上半年，正荣地产的15亿元净利润里，非控股股东所占净利润3.38亿元，占比也许在22.53%。但正荣地产的非控股权益，却占到了当期净资产的53.93%。

这意味着，正荣地产的控股股东只掌握了公司净资产的40%多点，但却分走了净利润的靠近80%。这操作，颇有“明股实债”的嫌疑啊。

2021年，正荣地产的销售目的为1500亿元，从其披露的前连同合营公司及联营公司的销售额943.39亿元来看，完成年度目的的难度并不大。

不外，正荣地产的权益销售额占比不高，业界著名。以是，这1500亿目的里，到底有若干能成为正荣的业绩？我们拭目以待。